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課程介紹

2016年5月1日起全面實(shí)施營改增，隨著房產(chǎn)、租金等全面抵扣，5000億稅收紅利釋放給企業(yè)，金融、建筑、地產(chǎn)及生活服務(wù)業(yè)四行業(yè)影響最大莫過于建筑與地產(chǎn)，如何定義老項(xiàng)目，建筑要按3%地產(chǎn)偏要按11%，雙方爭(zhēng)奪甲供材，項(xiàng)目所在地稅務(wù)希望建筑企業(yè)是3%簡易征收，而非一般計(jì)稅11%稅率，兩大行業(yè)因爭(zhēng)奪各自利益的博弈大賽正式啟幕，雙方怎樣約定甲供材？如何確定不同稅率專用發(fā)票？如何發(fā)出不含稅報(bào)價(jià)標(biāo)書？怎樣測(cè)算含稅與不含稅進(jìn)價(jià)差異？

一個(gè)建筑企業(yè)面對(duì)不同項(xiàng)目如何規(guī)劃供應(yīng)稅負(fù)最低？如何劃分才能取得最優(yōu)稅負(fù)？建筑與地產(chǎn)雙方最優(yōu)稅負(fù)平衡方程如何建立？不變化結(jié)算11%的進(jìn)項(xiàng)條款是否有效？房地產(chǎn)企業(yè)如何約定報(bào)價(jià)，含稅還是不含稅?強(qiáng)硬條款是否能保證自身利益……

營改增后企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)陡然增大，涉及增值稅專業(yè)票違法很多時(shí)要負(fù)刑責(zé)，如何界定惡意與善意？怎樣甄別與防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)？熟讀不如熟練，熟練不如經(jīng)驗(yàn)，本次課程從政策解讀到實(shí)務(wù)操作，分析政策要點(diǎn)，緊扣行業(yè)實(shí)務(wù)，講解操作流程、會(huì)計(jì)核算、稅務(wù)處理，全方位指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行合理規(guī)劃，防控納稅風(fēng)險(xiǎn)，最大限度獲取稅收利益，使企業(yè)順利完成營業(yè)稅到增值稅的轉(zhuǎn)變。政策解讀、案例分析、深入研討等多種方式為學(xué)員全面分析及解決在管理和執(zhí)行層面的關(guān)鍵性問題。

培訓(xùn)對(duì)象

各房地產(chǎn)企業(yè)、建筑集團(tuán)公司、建筑工程公司、建筑施工企業(yè)、建筑設(shè)計(jì)企業(yè)、建筑安裝企業(yè)等總會(huì)計(jì)師、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)部長、財(cái)務(wù)（稅務(wù)）經(jīng)理等中高級(jí)財(cái)務(wù)管理人員；稅務(wù)部門（稅務(wù)崗位）的專業(yè)人員。

培訓(xùn)方法

注重方法與實(shí)操相結(jié)合，強(qiáng)化案例與實(shí)踐同步，突出現(xiàn)場(chǎng)咨詢與交流

課程大綱

一、 基礎(chǔ)篇：房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增政策解析

1、 增值稅原理、與營業(yè)對(duì)比分析；

2、 營改增服務(wù)項(xiàng)目的范圍；

3、 房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增分析；

4、 房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增后的合同涉稅管理；

5、 房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增前后納稅風(fēng)險(xiǎn)提示。

二、 政策實(shí)務(wù)篇：營改增基本政策講解與實(shí)務(wù)分析

1、納稅義務(wù)人的正確界定、一般納稅人與小規(guī)模稅率

2、一般計(jì)稅方法與簡易計(jì)稅方法、稅率舉例；

3、買房送車庫裝修等如何規(guī)避視同銷售行為舉例

4、工棚、售樓部拆除可否抵扣進(jìn)項(xiàng)界限分析；

5、盤虧存貨材料會(huì)計(jì)處理合理處理籌劃；

6、進(jìn)項(xiàng)稅額認(rèn)證抵扣期限、過期如何扺扣；

7、混業(yè)經(jīng)營、兼營、混合銷售的界定舉例

8、建筑業(yè)老項(xiàng)目多新項(xiàng)目少（及相反比重）總機(jī)構(gòu)進(jìn)項(xiàng)如何籌劃；

9、房地產(chǎn)同時(shí)有新老項(xiàng)目籌劃與核算配合

10、應(yīng)稅服務(wù)價(jià)格明顯偏低稅務(wù)機(jī)關(guān)的調(diào)整方法；

11、總分機(jī)構(gòu)匯總納稅政策及籌劃；

12、銷售使用過的固定資產(chǎn)的處理；

13、城市綜合體等商業(yè)項(xiàng)目土地在銷售與留用物業(yè)之間核算與抵扣；

14、舊城改造與城市更新抵扣與視同處理分析

15、一級(jí)開發(fā)建筑與地產(chǎn)企業(yè)營改増分析與籌劃

16、老房子改造后出租適用5%或11%的分析案例

……

三、行業(yè)操作篇：建筑企業(yè)營改增難點(diǎn)問題解析

1、建筑企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)新、老項(xiàng)目界定規(guī)定與操作要求；

2、如何與建筑企業(yè)、材料供應(yīng)商做好合同約定：

3、不同合同約定優(yōu)劣分析（全價(jià)、不含稅、協(xié)商）

4、建筑企業(yè)用老，房地產(chǎn)選用一般計(jì)稅（新）如何操作，如何協(xié)商?

5、建筑企業(yè)總機(jī)構(gòu)會(huì)科目設(shè)計(jì)方案分析，難道要分九級(jí)科目?

6、已開工老項(xiàng)目未結(jié)部分開票稅金測(cè)算，適用分析舉例；

7、分階段、進(jìn)度價(jià)款結(jié)算如何確定納稅義務(wù)時(shí)間；

8、承包、掛靠經(jīng)營納稅風(fēng)險(xiǎn)與防范措施；

9、建筑施工項(xiàng)目工期長發(fā)票如何開具；

10、異地建筑施工項(xiàng)目的稅務(wù)處理、建筑業(yè)影響進(jìn)項(xiàng)抵扣的項(xiàng)目；

11、建筑企業(yè)材料供應(yīng)商選擇與新老項(xiàng)目組合分析；

12、建筑企業(yè)總機(jī)構(gòu)集中采購與集中租賃公司必要性分析；

13、如何協(xié)調(diào)房地產(chǎn)新項(xiàng)目與清包工管理公司；

14、如何進(jìn)行IT系統(tǒng)升級(jí)與改造?

15、建筑企業(yè)如何管理每月萬計(jì)進(jìn)稅，如何設(shè)崗設(shè)人設(shè)制度?

16、增值稅認(rèn)證與發(fā)票日常管理守則執(zhí)行；

四、行業(yè)操作篇：房地產(chǎn)企業(yè)營改增難點(diǎn)問題解析

1、房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目認(rèn)定規(guī)定與操作；

2、招拍土地與股權(quán)收購項(xiàng)目新項(xiàng)目關(guān)注問題，股權(quán)溢價(jià)與增值稅處理

3、代收的住房專項(xiàng)維修基金、房地產(chǎn)企業(yè)意向金、誠意金處理；

4、不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的特殊處理，與客戶在4月30日之前公發(fā)票開具與抵扣實(shí)務(wù)

5、不動(dòng)產(chǎn)銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)新老項(xiàng)目如何繳納增值稅與籌劃；

6、企業(yè)重組中涉及不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納增值稅；

7、不動(dòng)產(chǎn)投資與企業(yè)重組股權(quán)劃轉(zhuǎn)處理實(shí) ；

8、施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題；

9、銷樓處不同處理方式與增值稅差異操作；

10、集團(tuán)借款項(xiàng)與發(fā)債如何利用統(tǒng)借統(tǒng)還不繳納增值稅；

11、買房送車庫、送裝修如何納稅；

12、營改增對(duì)土地增值稅的影響舉例；

13、成立供應(yīng)鏈公司必要性舉例；

14、如何利用股權(quán)溢價(jià)轉(zhuǎn)回企業(yè)所得稅；

五、案例解析

1、建筑與地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目合同舉例與合同條款不同舉例；

2、項(xiàng)目所在地與機(jī)構(gòu)所在地稅款入庫舉例分析；

3、房地產(chǎn)新項(xiàng)目營改增股權(quán)收購舉例

4、建筑企業(yè)對(duì)新老項(xiàng)目不同供貨與核算方式稅負(fù)舉例；

六、增值稅發(fā)票涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范

1、增值稅專用發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)與防范措施；

2、發(fā)票開錯(cuò)的常見情形與處理方法；

3、發(fā)票丟失的幾種情形及處理方法。

七、建筑、房地產(chǎn)財(cái)稅、管理、業(yè)務(wù)關(guān)系圖講解（重點(diǎn)）

八、熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題解答

闞老師

注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師，國內(nèi)著名房地產(chǎn)建筑財(cái)稅實(shí)操專家，清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院建筑房地產(chǎn)班特約講師，長期擔(dān)任多家地產(chǎn)建筑集團(tuán)財(cái)務(wù)稅顧問，累計(jì)培訓(xùn)學(xué)員超過數(shù)萬人次，曾受北京房地協(xié)會(huì)委托與萬科等10多家企業(yè)研討營改增行業(yè)影響，現(xiàn)擔(dān)任多家地產(chǎn)、建筑、建材集團(tuán)營改增指導(dǎo)專家，對(duì)房地產(chǎn)建筑稅務(wù)有深入研究及實(shí)務(wù)操作經(jīng)驗(yàn)。

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