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課程背景：

無論是建筑業(yè)、還是房地產(chǎn)業(yè)都有其自身的經(jīng)營特點，每個行業(yè)在財務(wù)核算和稅務(wù)管理過程中都會遇到各式各樣的疑點和難點。如何處理好這些具體業(yè)務(wù)，積極、主動地管控好財務(wù)與稅收風(fēng)險，是當(dāng)前建筑、房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的一大主要難題。為了幫助大家應(yīng)對困難、化解風(fēng)險，我們本期課程特意選取了16個大家在日程工作中關(guān)注度較高、處理難度較大、政策把握不準(zhǔn)的與建筑、房地產(chǎn)單方面有關(guān)或者與雙方共同有關(guān)的問題給大家進行講解。

課程經(jīng)過長期打磨和不斷推陳出新，具有極強的實操性和針對性，其中的精品案例，既適合大家平日里學(xué)習(xí)、模擬，更適合大家永久珍藏，是一堂十分難得的好課。

課程適合企業(yè)財務(wù)高管、會計主管以及所有與財稅有關(guān)的工作人員學(xué)習(xí)使用。通過這次培訓(xùn)一定能使大家的業(yè)務(wù)水平與應(yīng)對能力有一個新的提高。

培訓(xùn)對象

本期培訓(xùn)內(nèi)容適應(yīng)房地產(chǎn)建安企業(yè)財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)高管、財務(wù)經(jīng)理、會計等各類專業(yè)人員。

課程大綱

一、建筑業(yè)掛靠業(yè)務(wù)財會核算及稅收風(fēng)險應(yīng)如何管控

（一）掛靠業(yè)務(wù)會給被掛靠方帶來哪些具體風(fēng)險

（二）對個人掛靠、企業(yè)掛靠應(yīng)分別實施怎樣的管控策略

（三）對于掛靠業(yè)務(wù)，掛靠方可以采取那些方法收回掛靠利潤

二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的項目外建設(shè)支出應(yīng)如何進行會計核算，稅收上應(yīng)如何處理

（一）項目外建設(shè)支出應(yīng)如何進行會計核算

（二）計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時是否允許扣除、應(yīng)如何扣除

（三）外建項目本身是否需要繳納各種稅收

（四）項目外建設(shè)支出進項稅能否扣除

三、房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府“土地返還款”應(yīng)如何進行會計與稅務(wù)處理

（一）取得政府給與的“土地返還款”的會計核算

（二）取得政府給與的“土地返還款”計算土地增值稅、企業(yè)所得稅時如何處理

（三）取得政府給與的“土地返還款”計算增值稅時如何處理

四、建筑施工企業(yè)如何簽訂勞務(wù)合同更有利于化解財稅風(fēng)險

（一）勞動雇工模式的法律風(fēng)險及繁重負擔(dān)

（二）“勞務(wù)派遣”模式的法律風(fēng)險及稅負研判

（三）“清包工”模式的市場空間及稅收優(yōu)勢

（四）降低人工費稅收風(fēng)險的合同簽訂技巧

（五）代發(fā)農(nóng)民工工資會有哪些稅收風(fēng)險，如何回避

五、房地產(chǎn)企業(yè)購買在建項目進行開發(fā)、銷售的會計與稅務(wù)處理

（一）購買在建項目的會計核算

（二）購買在建項目支出在計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時如何扣除

（三）購買在建項目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)應(yīng)如何計算繳納增值稅

六、“甲供材”業(yè)務(wù)在甲乙雙方之間的稅收博弈

（一）“甲供材”的內(nèi)涵

（二）營改增前后“甲供材”業(yè)務(wù)的區(qū)別

（三）“甲供材”與“甲控材”的區(qū)別

（四）“甲供材”業(yè)務(wù)稅收規(guī)定

（五）“甲供材”業(yè)務(wù)在甲乙雙方的利益博弈與測算技巧

（六）“甲供材”業(yè)務(wù)的合同簽訂技巧

七、“拆遷補償”業(yè)務(wù)的會計核算與稅務(wù)處理

（一）如何劃分“拆遷補償費”與“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓支出”

（二）支付拆遷補償費應(yīng)以什么為合法有效憑據(jù)

（三）支付拆遷補償費時應(yīng)考慮哪些注意事項

（四）返遷房的會計核算與稅務(wù)處理：

1、用商品房做返遷房的會計核算與稅務(wù)處理：

2、用非商品房做返遷房（返遷房屬于集體土地或者劃撥地）的會計核算與稅務(wù)處理：

（五）關(guān)于企業(yè)支付“拆遷補償費”合法性問題的思考

八、建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“受托代建房屋”業(yè)務(wù)的會計與稅務(wù)處理

（一）確認“委托代建”行為應(yīng)具備哪些基本條件

（二）委托代建行為適用哪些開發(fā)產(chǎn)品

（三）委托代建項目的交房驗收與會計核算

（四）采取“委托代建”方式可以合理回避哪些稅收

（五）營改增以后“委托代建”項目應(yīng)按照什么業(yè)務(wù)征稅

九、以合并、分立、兼并、投資、股權(quán)轉(zhuǎn)移形式實現(xiàn)土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅有哪些稅收優(yōu)惠

（一）企業(yè)以合并、兼并、分立形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)的稅務(wù)處理

（二）以投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)的稅務(wù)處理

（三）營改增后以上業(yè)務(wù)的征稅規(guī)定變化點在哪里

十、房地產(chǎn)企業(yè)未按正常程序經(jīng)營發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)應(yīng)如何處置

（一）未取得土地使用權(quán)之前轉(zhuǎn)讓、抵押、置換土地應(yīng)如何計算繳納各項稅款

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售過程中收取的定金，以及取得預(yù)售許可證之前，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，退房違約金，會計上應(yīng)如何處置，稅收上應(yīng)如何處理

（三）“錯期開發(fā)”應(yīng)如何讓計算繳納土地使用稅

（四）營改增以后以上業(yè)務(wù)的政策點會發(fā)生哪些改變

十一、建筑、房地產(chǎn)企業(yè)采購業(yè)務(wù)的管控與稅收風(fēng)險回避

（一）增值稅稅負測算方法及采購對象的選擇

（二）為了避免損失，簽訂設(shè)定采購合同時對違約金、運費、發(fā)票開具應(yīng)做出哪些具體約定

（三）對“三流不一致”的采購業(yè)務(wù)應(yīng)如何管控合同與化解財稅風(fēng)險

十二、房地產(chǎn)企業(yè)以不同模式（銷售、長期租賃、短期租賃）處置無產(chǎn)權(quán)建筑設(shè)施（包括公共配套設(shè)施、人防工程等）增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅會產(chǎn)生哪些影響。

（一）以不同模式處置無產(chǎn)權(quán)建筑物對增值稅、契稅的影響

（二）以不同模式處置無產(chǎn)權(quán)建筑物對企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅的影響

十三、房地產(chǎn)企業(yè)實施“買一贈一”、“以老帶新”、“抵劵銷售”、“假按揭、零首付”戰(zhàn)略應(yīng)如何進行會計核算與稅務(wù)處理

（一）以“買一送一”（送面積、送家電、送車位、送物業(yè)）方式銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)如何計算繳納增值稅，是否代扣個人所得稅

（二）“以老帶新”銷售模式下如何確認銷售不動產(chǎn)收入銷售額，支付給老客戶的支出，票據(jù)如何處理，是否涉及扣繳個稅

（三）“抵券銷售-- 一萬抵五萬”銷售模式下銷售不動產(chǎn)收入金額如何確認

（四）房地產(chǎn)企業(yè)采取“假按揭”“零首付”銷售模式，對于收到的假按揭款和未實際收到的首付款應(yīng)在哪個環(huán)節(jié)計算繳納增值稅

十四、如何處理好建筑安裝、房地產(chǎn)企業(yè)融資業(yè)務(wù)中的財稅風(fēng)險

（一）負債規(guī)模應(yīng)控制在什么規(guī)模為好，如何計算融資規(guī)模上下線

（二）選取怎樣的還本付息方式更有利于企業(yè)的權(quán)益最大化

（三）營改增以后對“統(tǒng)借統(tǒng)還”業(yè)務(wù)應(yīng)如何把握

（四）關(guān)聯(lián)方借款利息稅前扣除應(yīng)如何計算，一旦發(fā)生關(guān)聯(lián)方借款應(yīng)如何調(diào)整已回避稅收風(fēng)險

十五、房地產(chǎn)行業(yè)，“先租后售”，“低價出售、免費回租”，融資性“售后回購、售后回租”，“產(chǎn)權(quán)式酒店銷售、回租”業(yè)務(wù)的會計核算與稅務(wù)處理

（一）營改增后“先租后售”，“低價出售、免費回租”，融資性“售后回購、售后回租”，“產(chǎn)權(quán)式酒店銷售、回租”業(yè)務(wù)應(yīng)如何適用增值稅新政策

（二）“先租后售”業(yè)務(wù)應(yīng)如何進行會計與稅務(wù)處理

（三）融資性“售后回購、售后回租”業(yè)務(wù)應(yīng)如何進行會計與稅務(wù)處理

（四）房地產(chǎn)企業(yè)采取“低價出售、免費返租”方式銷售不動產(chǎn)應(yīng)如何進行會計與稅務(wù)處理，如果將租回房屋再次轉(zhuǎn)租，應(yīng)如何進行會計與稅務(wù)處理。購房人涉及哪些稅收。

（五）銷售產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何進行會計核算，需要繳納那些稅收，進行酒店經(jīng)營應(yīng)如何進行會計核算，應(yīng)如何計算應(yīng)繳納稅款。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)如何進行會計核算，應(yīng)如何計算應(yīng)繳納稅款

十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對政府限價銷售的房屋應(yīng)該如何確認銷售收入

（一）當(dāng)銷售價格高于政府限定價格時應(yīng)如何確認銷售收入

（二）當(dāng)銷售價格低于政府限定價格時應(yīng)如何確認銷售收入

楊老師

是我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作將近30年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務(wù)稽查工作經(jīng)驗，為實戰(zhàn)型“稅務(wù)稽查專家”。是全國為數(shù)不多的建安、房地產(chǎn)行業(yè)“納稅籌劃名家”。

授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動。具有較強的時效性、實操性；

授課特點：準(zhǔn)確、透徹、簡捷、實用；

授課風(fēng)格：生動、詼諧、風(fēng)趣、幽默。

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