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咨詢電話：027-5111 9925 , 027-5111 9926手機：18971071887郵箱：Service@mingketang.com

【課程背景】

中國不動產(chǎn)及不動產(chǎn)投資行業(yè)正面臨深度變革，保險資金作為巨額資金、長線資金、耐心資本的代言人，在不動產(chǎn)投資、資產(chǎn)運營中具有舉足輕重的地位，但在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域面臨幾大轉(zhuǎn)型壓力，比如：政策收緊，REITs擴容與“三條紅線”政策倒逼資產(chǎn)篩選標準升級；收益下行，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)租金回報率持續(xù)走低；資產(chǎn)??運營復雜度提升，ESG要求、數(shù)字化管理、后疫情業(yè)態(tài)重構(gòu)等新挑戰(zhàn)涌現(xiàn)。與此同時，存量資產(chǎn)盤活需求激增，REITs擴容、城市更新等政策紅利為不動產(chǎn)投資提供了新的視角窗口，但保險資金在實操中仍面臨合規(guī)邊界模糊、資產(chǎn)估值陷阱、退出路徑不暢等核心痛點。

本課程基于行業(yè)最新政策與標桿案例，直擊保險資本在不動產(chǎn)投資、資產(chǎn)管理全周期實戰(zhàn)難點，協(xié)助挖掘存量資產(chǎn)價值、構(gòu)建全流程風控體系，助力機構(gòu)突破傳統(tǒng)路徑依賴，重塑保險資本在不動產(chǎn)資產(chǎn)管理領(lǐng)域的“投管退”邏輯。

【課程收益】

1、掌握不動產(chǎn)投資及開發(fā)策略，摸準行業(yè)未來發(fā)展趨勢，擁有精準的定位方法論、清晰的合作投資模式等；

2、掌握不動產(chǎn)的全周期經(jīng)營管理能力，包括數(shù)字化運營體系搭建、產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建、社群運營增值等；

3、提升政策敏感度，熟悉REITs新政下的投資機會，建立“險資特性適配模型”；

4、掌握多元化資本退出、多層次REITs市場體系構(gòu)建的新思路，了解公募REITs、私募REITs發(fā)行核心要件、Pre-REITs基金搭建等；

【課程特色】

1、深度剖投資邏輯與合規(guī)創(chuàng)新，拆解險資、外資、產(chǎn)業(yè)資本的投資偏好差異。

2、實戰(zhàn)講解全鏈條風控與數(shù)字化賦能，構(gòu)建“投前-運營-退出”全流程風控體系。

3、深度剖析中國已發(fā)行的REITs項目等典型案例

【課程對象】

保險不動產(chǎn)投資公司、投資與資產(chǎn)管理團隊負責人及骨干成員

【課程大綱】

一、政策與監(jiān)管趨勢：不動產(chǎn)投資的底層邏輯重構(gòu)??

1、政策周期與監(jiān)管導向??

從“房住不炒”到“租購并舉”：租賃住房REITs的底層資產(chǎn)

三駕馬車的消費政策助力，購物中心強勢崛起

保險資金不動產(chǎn)投資新規(guī)解讀：權(quán)益類資產(chǎn)比例限制與償付能力影響測算

案例：某險資企業(yè)通過Pre-REITs基金參與保租房建設(shè)的“投融管退”閉環(huán)

2、地方政策差異化應(yīng)對??

重點城市土地政策對比：北京“競現(xiàn)房銷售” vs 上海“城中村改造”政策紅利

項目案例：長三角某物流園區(qū)項目“產(chǎn)業(yè)勾地+REITs退出”方案可行性評估??

二、市場結(jié)構(gòu)趨勢：賽道選擇與資產(chǎn)配置策略??

1、核心賽道趨勢分化??

物流地產(chǎn)：高標倉供需失衡下的投資窗口期

產(chǎn)業(yè)園區(qū)：從“土地開發(fā)”到“產(chǎn)業(yè)服務(wù)”的盈利模式轉(zhuǎn)型，“工業(yè)上樓”政策下的容積率博弈

數(shù)據(jù)中心：算力需求激增與PUE政策限制的平衡策略

案例討論：不動產(chǎn)賽道評分模型（NOI增長率/資本化率/政策敏感度三維度）

2、保險資金適配性分析??

久期匹配工具：以物流地產(chǎn)與險資負債端久期的動態(tài)測算為例

現(xiàn)金流穩(wěn)定性分級：核心型vs 增益型資產(chǎn)組合配置

案例：某保險公司“核心城市核心區(qū)位+經(jīng)營性物業(yè)”組合的收益風險比測算

3、另類投資創(chuàng)新方向??

特殊機會資產(chǎn)：困境商業(yè)地產(chǎn)重組方案

REITs投資策略：打新策略 vs 二級市場波段操作 vs 底層資產(chǎn)收購

投資延申：經(jīng)營權(quán)REITs（新能源、市政設(shè)施、高速公路等）的估值邏輯與擴募機會?

三、運營創(chuàng)新趨勢：數(shù)字化與ESG驅(qū)動的價值提升??

1、資產(chǎn)運營數(shù)字化轉(zhuǎn)型??

IOT技術(shù)應(yīng)用：智慧樓宇系統(tǒng)如何提升NOI

數(shù)據(jù)變現(xiàn)路徑：商業(yè)地產(chǎn)客群畫像與精準化招商

智慧能源管理系統(tǒng)

租戶粘性提升模型

增值服務(wù)收入拓展

空置率預(yù)警機制

2、ESG價值轉(zhuǎn)化方法論??

ESG與不動產(chǎn)的匹配融合

ESG評級對資本化率的影響：BOMA BEST認證提升資產(chǎn)溢價案例

綠色金融工具：發(fā)行碳中和CMBS的實操要點

3、業(yè)態(tài)重構(gòu)與價值挖掘??

養(yǎng)老地產(chǎn)：CCRC模式下的“保險+服務(wù)”生態(tài)閉環(huán)構(gòu)建

城市更新：歷史建筑活化利用的政策突破與收益測算

四、資本退出路徑設(shè)計與價值最大化??

REITs為何成為存量資產(chǎn)破局關(guān)鍵？

1 傳統(tǒng)融資模式為何難以為繼？

債務(wù)依賴癥：利息負擔加重 vs 本金償還壓力

政策轉(zhuǎn)向信號：擴募審核趨嚴 vs 回收資金用途限制

2 REITs如何重構(gòu)資產(chǎn)價值邏輯？

權(quán)益型工具特性：所有權(quán)/經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移 vs 債務(wù)杠桿風險

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑：一次性釋放長期價值 vs 持續(xù)運營收益反哺

政策紅利窗口期：萬億市場機會 vs 極低的企業(yè)參與率

3 企業(yè)面臨的核心瓶頸是什么？

政策認知滯后：40號文→1014號文演變邏輯不清

資產(chǎn)估值失真：產(chǎn)權(quán)類vs經(jīng)營權(quán)類定價模型混淆

運營能力短板：招商、成本、風險三大模塊缺失

4 哪些資產(chǎn)能快速上車？

產(chǎn)權(quán)類REITs篩選漏斗（購物中心消費/產(chǎn)業(yè)園區(qū)/保租房/倉儲物流）

經(jīng)營權(quán)類REITs準入門檻（新能源/水利/環(huán)保/高速公路項目）

特殊資產(chǎn)合規(guī)處理（酒店/商業(yè)配套納入比例限制）

五、保險資金如何看待REITs發(fā)行后的運營管理？有哪些新增要求？

1 資產(chǎn)運營三板斧

信息披露相關(guān)要求

投資人交流相關(guān)要求

與基金管理人工作界面切分

2 REITs發(fā)行后的資產(chǎn)風控體系

投訴響應(yīng)SOP手冊

安全生產(chǎn)應(yīng)急預(yù)案

用戶流失預(yù)警模型

王老師

王瀚霆老師

——綠色金融資產(chǎn)管理與ESG管理實戰(zhàn)專家

曾任：國泰君安證券資產(chǎn)管理（全球銀行品牌500強），基金業(yè)務(wù)總監(jiān)

曾任：淡馬錫產(chǎn)業(yè)投資基金 （新加坡主權(quán)財富基金旗下，世界財富500強）投資副總監(jiān)

曾任：英國LGC基礎(chǔ)設(shè)施公司 亞太區(qū)ESG業(yè)務(wù)經(jīng)理

中國貿(mào)易促進委員會白皮書（綠色金融板塊） 特邀編委

不動產(chǎn)商學院 綠色金融與ESG特邀講師

Next Academy 金融與ESG特邀講師

CFA ESG Investing（ 特許金融分析師協(xié)會ESG投資認證）

BOMA國際業(yè)主與管理者協(xié)會 REITs基金特邀講師

APREA亞太房地產(chǎn)協(xié)會 REITs基金特邀講師

LEED綠色建筑評估專家

英國皇家特許 測量師

中國并購公會 認證并購交易師

UCL英國倫敦大學（QS排名世界前5）不動產(chǎn)投資碩士

【個人簡介】

王瀚霆老師擁有近20年的ESG項目管理、綠色金融、基金管理、城市更新、不動產(chǎn)投融資等實戰(zhàn)經(jīng)驗，曾任職于世界500強、國際知名主權(quán)財富基金——新加坡淡馬錫集團旗下基金公司，國內(nèi)頂級投行國泰君安證券公司等，負責基金管理、ESG建設(shè)管理、城市更新、不動產(chǎn)項目投融資、資產(chǎn)管理等工作。累計管理、操盤基金規(guī)模（含ESG主題基金）逾200億元人民幣，主導出具多份ESG專題報告，成功搭建公司和部門綠色金融管理體系，管理資產(chǎn)項目遍布上海、北京、廣東、福建、江蘇、重慶、山東等區(qū)域，在綠色金融、資本運作、存量資產(chǎn)盤活和ESG管理領(lǐng)域具有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗。

【實戰(zhàn)經(jīng)驗】

1、ESG策略與綠色金融整合能力——使用ESG策略管理某產(chǎn)業(yè)園區(qū)基金并出具ESG專題報告，2023年累計漲幅約24.05%，為投資人創(chuàng)造了豐厚回報

王老師曾運用ESG策略管理某只產(chǎn)業(yè)園區(qū)主題基金，在基金管理、資產(chǎn)運營等方面充分運用ESG策略，優(yōu)化資產(chǎn)經(jīng)營效率，提升基金收益水平。該基金2023年底基金規(guī)模約為20億元，相對于發(fā)行價累計漲幅約為24.05%，為投資人創(chuàng)造了豐厚回報。

另外，王瀚霆老師主導建立了ESG管理制度等，并為該基金項目出具了ESG專題報告，該報告將投資人對本基金的關(guān)注度和閱讀量提升了8倍以上，向公眾展示了該基金在環(huán)境、社會和公司治理等方面的實踐和努力，通過推動ESG與基金運營的整合，助力基金產(chǎn)品持續(xù)貢獻社會價值，獲得了廣泛的社會關(guān)注度和投資人認可。

2、精準擇時及投資能力——累計購入、賣出不動產(chǎn)基金規(guī)模約125億元，獲得年化收益率10%以上的投資回報率

王老師曾主導出售某大型商業(yè)綜合體項目，交易對手是全球知名私募基金黑石投資集團。期間進行精密的投資分析測算、主導相關(guān)商務(wù)談判，最終以約75億人民幣達成一致，成功出售該項目，為公司獲得了年化10%以上的投資回報率。還曾主導在價值低谷期，成功收購廣東某商業(yè)綜合體項目、福建省某物流園區(qū)項目等，總收購對價逾50億人民幣，資產(chǎn)規(guī)模提升33%以上，成功以較低的成本擴大了集團在大中華地區(qū)的資產(chǎn)管理規(guī)模，打響了集團在大中華地區(qū)金融投資領(lǐng)域的知名度。

3、綠色金融管理體系搭建能力——牽頭制定公司主題基金10大制度、員工7大考核維度、外部機構(gòu)3大對接指標等管理體系

王老師曾主導建立公司及部門綠色金融管理體系，其中包括公司主題基金的10大制度（綠色基金投資管理辦法、運營管理辦法、信息披露機制等）、員工7大考核維度（基金層面考評指標、資產(chǎn)層面審核維度、投資研究工作賦能等）、外部機構(gòu)4大對接指標（對接模式、模板材料、信披配合、授權(quán)事項）等，整理出10類綠色金融標準流程、3類非常規(guī)流程、15個數(shù)字化管理系統(tǒng)標簽，部門基金事務(wù)管理效率提升50%以上，獲得了集團公司領(lǐng)導、投資人和外部機構(gòu)的高度認可。

4、城市更新、不動產(chǎn)資產(chǎn)管理運營能力——管理的城市更新商業(yè)綜合體、能源市政、產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)、租賃住房等大型不動產(chǎn)項目約90萬平方米

王老師曾管理過各類大型不動產(chǎn)資產(chǎn)項目，包括城市更新商業(yè)綜合體、能源市政供暖項目、產(chǎn)業(yè)及物流園區(qū)、城市租賃住房社區(qū)等，總建筑面積約90萬平方米。期間大力注重產(chǎn)業(yè)更新升級、租戶業(yè)態(tài)調(diào)整招商、物業(yè)管理提升、成本支出優(yōu)化、投資人交流互動等，優(yōu)化提升不動產(chǎn)資產(chǎn)管理水平，使得多個項目的資產(chǎn)出租率達到100%，累計為投資人分紅金額超2億元。

【培訓經(jīng)驗】

1、ESG主題培訓——20次主題培訓，累計授課時長超數(shù)百小時，課程滿意度超99%

王老師成功組織進行過20次ESG主題培訓，受眾包括國有企業(yè)高管及骨干成員、政府主管部門領(lǐng)導、外企大中華區(qū)負責人等，內(nèi)容涵蓋《ESG策略與實操培訓》、《企業(yè)ESG架構(gòu)設(shè)計與管理》、《REITs基金與ESG管理》、《綠色建筑提升與ESG管理》等方面，累計授課時長超數(shù)百小時，課程滿意度超99%。

2、綠色金融與不動產(chǎn)經(jīng)營管理主題培訓——針對地方政府及管委會超30次專題培訓輔導

王老師為地方政府、園區(qū)管委會等提供綠色金融與不動產(chǎn)經(jīng)營管理培訓超過30余次，受眾主要是地方政府發(fā)改委、國資委、工商管理部門，以及園區(qū)或新區(qū)管委會的招商與資產(chǎn)管理部門等，內(nèi)容包括《綠色金融如何助力區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展》、《園區(qū)不動產(chǎn)經(jīng)營管理的道與術(shù)》等針對性課程，獲得政府領(lǐng)導的高度評價。

3、綠色金融資本運作與存量資產(chǎn)盤活項目咨詢——近10萬字咨詢方案輸出

王老師以專家顧問身份為中國北方某國家級新區(qū)進行資本運作及存量資產(chǎn)盤活項目提供咨詢服務(wù)，包括9大類基建資產(chǎn)、5大類金融盤活工具，累計覆蓋新區(qū)面積約1000平方公里，累計盤活存量資產(chǎn)規(guī)模超百億元，輸出近10萬字的咨詢方案，獲得新區(qū)領(lǐng)導的高度好評。

【愿景使命】

以綠色金融和ESG賽道為主體，成為綠色金融與ESG領(lǐng)域的頂流講師；

助力基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)、市政企業(yè)、能源企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等對綠色金融、ESG建設(shè)等有較大需求的企業(yè)，助力提升企業(yè)在ESG領(lǐng)域的表現(xiàn)，增強其在ESG方面的聲譽，獲得綠色金融支持；

培養(yǎng)提高學員的ESG意識和水平，提升團隊的整體ESG素質(zhì)和能力，為企業(yè)培養(yǎng)未來的ESG領(lǐng)導者。

【授課風格】

風趣幽默：授課風格風趣幽默，擅長用通俗易懂的語言講述難以理解的金融和抽象的ESG概念，達到良好的培訓提升效果。讓學員在輕松下氛圍下啟發(fā)與收獲；

實戰(zhàn)性強：內(nèi)容圍繞老師自身的親身案例或經(jīng)歷，避免枯燥的理論說教，讓學員以一線視角直面難題和棘手問題，聚焦實際情境，既有娛樂性又聚焦實戰(zhàn)收獲；

互動性強：老師講課生動，臺風很棒，極具感染力，用情境重現(xiàn)和角色扮演的方式，讓參訓學員深度參與其中真實面對挑戰(zhàn)，能夠讓人有很強的啟發(fā)和收獲；

【主講課程】

《ESG策略與實操培訓》（品牌課）（復購率高）

《企業(yè)ESG架構(gòu)設(shè)計與管理》

《REITs基金與ESG管理》

《綠色建筑提升與ESG管理》（品牌課）（復購率高）

《金融與投資邏輯培訓》

《不動產(chǎn)基金投資與資產(chǎn)管理實戰(zhàn)培訓》

《基礎(chǔ)設(shè)施投資與運營管理》

《房地產(chǎn)開發(fā)與建筑管理》

《REITs基金發(fā)行與運營實操》（品牌課）

《行業(yè)研究的邏輯框架》

《雙碳政策下的企業(yè)經(jīng)營應(yīng)對之道》（品牌課）（復購率高）

《可持續(xù)發(fā)展與企業(yè)經(jīng)營契合培訓》

【部分咨詢案例】

序號客戶公司培訓咨詢內(nèi)容培訓成果

1雄安新區(qū)財政部門綠色金融產(chǎn)品盤活國有存量資產(chǎn)項目咨詢梳理了9大類基建資產(chǎn)、5大類金融盤活工具，累計覆蓋新區(qū)面積約1000平方公里，累計盤活存量資產(chǎn)規(guī)模超百億元，輸出近10萬字的咨詢方案，項目順利交付

2BOMA商業(yè)不動產(chǎn)協(xié)會不動產(chǎn)金融與ESG核心實操指南自主開發(fā)超100余頁培訓課件，多次返聘授課培訓，累計受眾學員超1000人

【服務(wù)客戶】

國企央企：中建集團（返聘3期）、上海臨港集團、上海張江高科集團、上海城投集團、上海徐匯城市建設(shè)集團、上海市北高新集團、上海機場投資集團、重慶發(fā)展投資集團、重慶高速公路集團、重慶武隆喀斯特集團、山東濟南能源集團、揚州廣陵投資集團、揚州瘦西湖旅游發(fā)展集團等

政府部門：上海市商務(wù)委員會、上海市發(fā)改委（返聘3期）、揚州市發(fā)改委、云南省發(fā)改委、南昌市發(fā)改委、南京市發(fā)改委（返聘2期）、常州市國資委等

金融業(yè)：中國銀行、上海銀行、浦發(fā)銀行、北京銀行、友邦保險、匯豐人壽、人保資產(chǎn)、光大保德信基金、申萬菱信基金等

建筑房地產(chǎn)類：凱德集團、嘉民集團、瑞安房地產(chǎn)集團、豐樹物流集團、國藥物流等

【學員評價】

老師講課很生動很有趣，很多符合主題的幽默案例，作為對金融不懂的小白都能清楚理解其中的邏輯。

——上海城投集團 培訓主管 張超

老師系統(tǒng)的授課，邏輯清楚，非常明晰；另外老師的臺風太棒了，很有感染力。

——揚州發(fā)改委 投資事務(wù)負責人 丁科長

還沒上課的時候，我覺得這門課會很枯燥。結(jié)果老師一開口，我就被折服了，教學不僅幽默還可以結(jié)合工作實例把內(nèi)容講得頭頭是道，聽完收獲特別大！

——凱德集團 HRD 巫文聰

本以為課程晦澀難懂，沒想到老師憑借深厚專業(yè)知識，把實操案例講得深入淺出，還一路啟發(fā)思維，學習體驗拉滿！

——豐樹物流 投資部負責人 和明

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